作為反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的晴雨表，辦公樓市場(chǎng)一直備受外界關(guān)注。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，20個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓市場(chǎng)2024年凈吸納量約為248萬(wàn)平方米，同比減少1.6%，與過(guò)去三年的年均凈吸納量保持一致，需求增長(zhǎng)乏力在一定程度上抑制了供應(yīng)放量的增速。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從仲量聯(lián)行獲悉，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，除了傳統(tǒng)行業(yè)需求之外，同時(shí)需要關(guān)注其中涌現(xiàn)的需求“新元?jiǎng)菽堋保c人工智能、新消費(fèi)等行業(yè)衍生出的“新元”企業(yè)，其將激發(fā)辦公樓市場(chǎng)需求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
“在2025年，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)將溫和復(fù)蘇，但供應(yīng)壓力猶存。以四個(gè)一線城市為例，今年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量在350萬(wàn)—390萬(wàn)平方米，凈吸納量約180萬(wàn)—220萬(wàn)平方米，租金將繼續(xù)承壓下行，預(yù)計(jì)同比降幅近10%?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示。
上海升級(jí)型需求占比超70%
在國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)，上海的變化無(wú)疑具有風(fēng)向標(biāo)意義。
仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2024年，上海辦公樓市場(chǎng)租戶仍保持謹(jǐn)慎的租賃策略。面對(duì)新項(xiàng)目的相繼入市和業(yè)主持續(xù)在租金及激勵(lì)政策上的調(diào)整，成本驅(qū)動(dòng)型的搬遷及升級(jí)需求有所上升，全年凈吸納量錄得47.6萬(wàn)平方米。
“伴隨上海經(jīng)濟(jì)規(guī)模突破5萬(wàn)億元大關(guān)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的積極趨勢(shì)，持續(xù)為辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)增量潛力，帶動(dòng)需求端溫和復(fù)蘇?！钡倭柯?lián)行也認(rèn)為，整體市場(chǎng)仍有大量新增項(xiàng)目即將入市，租金仍處于下行周期，上海辦公樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷深度調(diào)整的階段。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示，租金的深度調(diào)整給成本驅(qū)動(dòng)型的升級(jí)和搬遷帶來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在此過(guò)程中，租戶的流向正重塑辦公樓板塊的格局。
“需求端來(lái)看，穩(wěn)定的占比分布，多元的行業(yè)分類(lèi)，支撐起辦公樓市場(chǎng)需求端的基本框架，在租金深度調(diào)整的環(huán)境中依然展現(xiàn)出市場(chǎng)韌性?！倍℃萌绱吮硎尽?/p>
仲量聯(lián)行提供給記者的信息顯示，2024年上海甲級(jí)辦公樓搬遷類(lèi)租賃成交中，升級(jí)型需求占比達(dá)到74%。搬遷的核心考量在于成本效益和樓宇品質(zhì)之間的“質(zhì)價(jià)比”平衡。
“其中‘更低的租金和更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)’在租戶辦公租賃決策中的重要性有所提升，辦公項(xiàng)目的硬件設(shè)施不足將增加企業(yè)的遷出意愿?！敝倭柯?lián)行認(rèn)為，“配套設(shè)施和業(yè)主服務(wù)的提升”將提高租戶滿意度。
在競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的大背景下，諸多新竣工項(xiàng)目正為租戶提供一系列優(yōu)惠措施。
“新竣工項(xiàng)目在價(jià)格及其他激勵(lì)政策（包括裝免期、裝修補(bǔ)貼等）方面具備更大的議價(jià)空間，以此吸引租戶，提升入駐率?！敝倭柯?lián)行報(bào)告顯示，面對(duì)新項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，部分成熟項(xiàng)目業(yè)主同時(shí)在新租和續(xù)租條款上更為積極主動(dòng)地調(diào)整價(jià)格策略，以吸引新租戶并保留現(xiàn)有租戶。
新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)成租賃大戶
盡管辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，但在人工智能賦能千行百業(yè)的大背景下，機(jī)器人、生命科學(xué)等新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，正逐漸成為租賃大戶。
“整體行業(yè)需求格局保持穩(wěn)健，‘新元’需求正快速釋放，為市場(chǎng)復(fù)蘇帶來(lái)新興機(jī)遇?！眮?lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，上海辦公樓市場(chǎng)行業(yè)需求中，金融服務(wù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、制造貿(mào)易、零售和生命科學(xué)這六大行業(yè)在2020至2024年過(guò)去五年中，每年新租需求占比均超過(guò)85%。
仲量聯(lián)行同時(shí)指出，前沿科技的突破、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)觀念改變等原因，這些傳統(tǒng)行業(yè)中引領(lǐng)需求增長(zhǎng)的新興元素正在悄然改變，涌現(xiàn)的“新元”需求，如人工智能相關(guān)、新消費(fèi)、先進(jìn)醫(yī)療等企業(yè)在2024年的租賃需求占比達(dá)到30%，滲透于傳統(tǒng)行業(yè)中，持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)潛力。
放眼長(zhǎng)三角區(qū)域，除了上海外，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)也對(duì)杭州辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)影響。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)就顯示，人工智能、芯片、云計(jì)算、腦機(jī)接口、智能機(jī)器人等“杭州科技六小龍”相關(guān)的“創(chuàng)新科技”產(chǎn)業(yè)在杭租賃需求近年不斷攀升，部分優(yōu)質(zhì)“創(chuàng)新科技”企業(yè)也催生了從周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)向更核心地段的優(yōu)質(zhì)辦公樓搬遷的需求。
值得關(guān)注的是，在上海、杭州之外，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的崛起，也對(duì)北京、深圳等國(guó)內(nèi)一線城市辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)顯著影響。
仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年末，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中的承租面積占比已超十分之一，其辦公樓租賃成交量同比大幅增長(zhǎng)106%，主要聚集在望京、中關(guān)村、麗澤等區(qū)域。
“以人工智能、生命科學(xué)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)企業(yè)商業(yè)化進(jìn)程加速，帶動(dòng)對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公空間擴(kuò)張的剛性需求。”仲量聯(lián)行認(rèn)為，重點(diǎn)傳統(tǒng)行業(yè)仍是北京辦公樓市場(chǎng)的主力需求來(lái)源，游戲、內(nèi)資律所等多個(gè)細(xì)分賽道表現(xiàn)活躍，與新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)雙軌并行，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求向多元化和靈活化的方向發(fā)展。
無(wú)獨(dú)有偶，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)董事曾麗也表示：“現(xiàn)階段，深圳的產(chǎn)業(yè)新賽道企業(yè)辦公空間主要集中在非甲級(jí)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園樓宇。但截至2024年年末，深圳以人工智能和大數(shù)據(jù)代表的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)貢獻(xiàn)了近四成的辦公樓成交面積?！?/p>
“可以預(yù)計(jì)，伴隨產(chǎn)業(yè)新賽道業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，以及對(duì)海外市場(chǎng)拓展、產(chǎn)品線研發(fā)迭代、線上多元化品牌推廣等方面需求的提升，未來(lái)存在擴(kuò)充及升級(jí)辦公空間的可觀潛力。”曾麗認(rèn)為