上海是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿地帶，其辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展脈絡(luò)和格局變化與宏觀經(jīng)濟(jì)潮汐共振。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《2025上海辦公樓市場(chǎng)白皮書》以2022-2024年近1,200條租約數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，甄別了近期市場(chǎng)需求的流動(dòng)趨勢(shì)和辦公樓板塊的潛力機(jī)遇；并結(jié)合近百份租戶調(diào)研結(jié)果，描繪當(dāng)下選址策略全景圖，以期為行業(yè)各方指引航向，蓄勢(shì)而行。
2019年以來(lái)，上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的供需矛盾日益凸顯。過(guò)去5年平均年度新增供應(yīng)超過(guò)100萬(wàn)平方米，而平均年度凈吸納量?jī)H錄得66萬(wàn)平方米。2024年，上海辦公樓市場(chǎng)超過(guò)八成板塊的租金環(huán)比跌幅均超過(guò)0.75%。
上海辦公樓市場(chǎng)傳統(tǒng)的六大行業(yè)需求包括：金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、制造貿(mào)易、零售和生命科學(xué)，需求歷年占比均穩(wěn)定在全市85%以上，構(gòu)成多元且穩(wěn)固的基本面。2024年，這些行業(yè)在租金調(diào)整的環(huán)境下展現(xiàn)韌性，繼續(xù)支撐市場(chǎng)需求的基本框架。
與此同時(shí)，伴隨科技迭新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)轉(zhuǎn)向，傳統(tǒng)行業(yè)中涌現(xiàn)出了引領(lǐng)需求增長(zhǎng)的新興元素：如云計(jì)算已承載傳統(tǒng)金融的核心業(yè)務(wù)、AI技術(shù)賦能量化基金、情緒價(jià)值的重視和消費(fèi)偏好的轉(zhuǎn)變豐富了新消費(fèi)領(lǐng)域的辦公需求。在仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的2024年超450條租賃交易中，具備“新元”概念的企業(yè)租賃需求占比達(dá)到30%；此外，在仲量聯(lián)行整理的2018-2024年獲得C輪及以后股權(quán)融資的上海企業(yè)中，“新元”類別公司占比由40%攀升至約80%。
仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)了2022年至2024年間上海辦公樓市場(chǎng)中500逾條搬遷類租賃成交，觀察到“辦公環(huán)境升級(jí)需求”的成交占比達(dá)到了74%：部分原本在乙級(jí)辦公樓、創(chuàng)意園區(qū)或近郊區(qū)域的企業(yè)鎖定租金下行的窗口期，以相對(duì)較低的成本升級(jí)至更高品質(zhì)的辦公空間、流向更優(yōu)質(zhì)的甲級(jí)項(xiàng)目。
在租戶流動(dòng)的背景下，上海辦公樓市場(chǎng)的板塊格局正快速重塑。仲量聯(lián)行深入分析了過(guò)去三年間各個(gè)板塊的成交數(shù)據(jù)，并將行業(yè)聚集指數(shù)與行業(yè)多樣性指數(shù)兩項(xiàng)指標(biāo)結(jié)果進(jìn)行疊加呈現(xiàn)，旨在更直觀地反映行業(yè)流向與板塊生態(tài)。
分析結(jié)果顯示，大部分成熟板塊在行業(yè)聚集度和多樣性、存量能級(jí)、交通配套等方面保持高吸引力，一些新興板塊在能級(jí)躍升中吸引了更多市場(chǎng)最關(guān)注。具體而言，南京西路、新天地、前灘以及徐匯濱江，無(wú)論是在行業(yè)聚集還是行業(yè)多樣性方面，都展現(xiàn)出了令人矚目的實(shí)力和潛力。不僅吸收了大量同行業(yè)企業(yè)的入駐，形成聚集效應(yīng)，同時(shí)還展現(xiàn)了對(duì)不同類型企業(yè)的高度包容性和吸引力，形成多元化的行業(yè)生態(tài)，不同行業(yè)間形成了良性互補(bǔ)與共生關(guān)系，助推板塊生態(tài)繁榮。
在上海靜水流深的市場(chǎng)變遷中，企業(yè)租賃決策引導(dǎo)著市場(chǎng)參與者的航向。仲量聯(lián)行對(duì)八大行業(yè)領(lǐng)域、近百家辦公樓租戶展開了問(wèn)卷調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)：租戶整體對(duì)包含租金、一次性投入的財(cái)務(wù)指標(biāo)變得更為敏感，同時(shí)對(duì)租約靈活性提出了更高的需求。
在積極應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)挑戰(zhàn)的同時(shí)，許多經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)參與者已為下一個(gè)市場(chǎng)周期的到來(lái)做好了充分的準(zhǔn)備。仲量聯(lián)行建議，在進(jìn)行價(jià)格策略調(diào)整的同時(shí)，升級(jí)硬件設(shè)施、整合利用資源提升資管服務(wù)的廣度和深度，考慮如何前瞻且高效地投入ESG、如何將人工智能等技術(shù)革新有效接入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等，這些創(chuàng)新實(shí)踐或?qū)⒊蔀闃I(yè)內(nèi)領(lǐng)航者的又一關(guān)鍵突破，引領(lǐng)上海辦公樓市場(chǎng)在不斷探索中煥新前行。
來(lái) 源： 仲量聯(lián)行