2025年一季度的寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進行多維度的解讀。
上海寫字樓市場：回暖曙光與市場分化并存
2025年一季度，上海甲級寫字樓凈吸納量達10.46萬平方米，較去年同期上漲21.97%。然而，市場供需失衡局面仍未得到扭轉(zhuǎn)，整體仍處于供大于求的狀態(tài)，一季度有4個新項目入市，新增供應(yīng)30.73萬平方米，致使甲級寫字樓空置率持續(xù)上行，到一季度末空置率已達23.0%。租金繼續(xù)承受壓力，本季度，甲級寫字樓平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。
行業(yè)成交方面，各行業(yè)呈現(xiàn)出分化的態(tài)勢。盡管零售貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、金融以及TMT行業(yè)的成交名列前茅，但市場份額出現(xiàn)下滑占比分別為19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售貿(mào)易業(yè)品類冷熱不均，食品、娛樂、通訊器材等品類同比增長，而服裝鞋帽針織品類呈現(xiàn)下滑趨勢。部分服裝零售品牌在優(yōu)質(zhì)地段、合理租金及高端物業(yè)品質(zhì)的吸引下，從舊樓宇搬遷至新項目的意愿愈發(fā)強烈。
展望未來，大量新增項目如潮水般涌入市場，預(yù)計今年未來三個季度甲級寫字樓供應(yīng)體量達143萬平方米，其中上海長寧核心、徐匯濱江及浦東前灘板塊供應(yīng)體量均超過20萬平方米。在激烈的競爭環(huán)境下，租金持續(xù)承壓，市場分化日益明顯。
戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，上海辦公樓市場在機遇與挑戰(zhàn)的交織下，展現(xiàn)出復(fù)雜多元的格局。需求層面，市場正經(jīng)歷溫和復(fù)蘇，貿(mào)易制造、專業(yè)服務(wù)以及金融等傳統(tǒng)行業(yè)依舊是市場穩(wěn)健發(fā)展的壓艙石，與此同時，以“AI+”賦能新興產(chǎn)業(yè)異軍突起，為市場注入新增長動能。面對挑戰(zhàn)，將會有越來越多的業(yè)主積極求變，開展辦公樓智能化與綠色改造，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，租戶可順勢而為，在租賃談判中爭取更優(yōu)的商務(wù)條件，實現(xiàn)降本增效。
戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，2025年上海在力爭保持5%的GDP增速的同時，還計劃加速推進“五個中心”建設(shè)，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。從業(yè)主視角來看，上海甲級寫字樓市場競爭依然激烈，但這些宏觀舉措有望為市場需求側(cè)帶來新的增長動力。
上海零售商業(yè)市場：政策驅(qū)動與消費活力并進
2025年一季度，上海零售租賃市場保持活躍態(tài)勢。為了提振消費、擴大內(nèi)需，2025年上海將投入市級財政資金5億元，聚焦旅游、餐飲、電影、體育四大領(lǐng)域，發(fā)放“樂·上?！狈?wù)消費券。受此積極影響，上海各大商圈客流量持續(xù)增長。截至一季度末，上海市中高端購物中心市場整體空置率環(huán)比下降0.04個百分點至9.47%，反映出品牌商對優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的需求持續(xù)增長。
在眾多業(yè)態(tài)中，時尚、生活方式、餐飲，以及娛樂依舊為最主要的需求來源。本季度，優(yōu)質(zhì)的新增供應(yīng)以及成熟項目、良好商業(yè)氛圍進一步提升了業(yè)主對整個上海零售物業(yè)租賃市場的信心，相應(yīng)地也維持了對其租金水平的預(yù)期。有鑒于此，上海中高端購物中心首層租金報價環(huán)比上漲0.69%，至人民幣738.75元/月/平方米。
2025年預(yù)計有262萬平方米的新增零售供應(yīng)量入市(包含城市更新項目)，大量的新增供應(yīng)無疑將拉高全市平均空置率水平。在趨于競爭白熱化的市場中，部分老舊項目的業(yè)主試圖以新一輪的升級改造優(yōu)化資產(chǎn)，提升市場競爭力。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示，2025年上海零售市場將呈現(xiàn)“總量承壓、結(jié)構(gòu)升級”的特征。受相關(guān)政策驅(qū)動及技術(shù)迭代等因素，3C數(shù)碼類(如智能穿戴設(shè)備)預(yù)計增速穩(wěn)定增速，家電、家具等大宗消費因“以舊換新”政策推動，有望實現(xiàn)的修復(fù)性增長。同時，以首店經(jīng)濟、即時零售、年輕消費場景創(chuàng)新為主的全新驅(qū)動力有望接棒增長引擎，頭部項目通過科技化、主題化運營主導(dǎo)流量爭奪，政策紅利(以舊換新補貼)與ESG轉(zhuǎn)型將重塑行業(yè)競爭格局。
上海大宗市場公寓大宗異軍突起
一季度，上海大宗交易市場供錄得73億人民幣的房地產(chǎn)大宗交易，同比大幅下降50%，但以博華廣場的70多億交易正處于交割流程中，待其正式交割后將計入成交數(shù)據(jù)，預(yù)計二季度上海大宗交易市場數(shù)據(jù)同比將有明顯提升。
內(nèi)外資方面，一季度上海內(nèi)資占盡大宗交易市場100%，內(nèi)外資差距達史上之最，根據(jù)戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強預(yù)計，目前該局面短期內(nèi)比較難改變。(完)
來源：中新網(wǎng)上海