2024年，上海全年新增供應(yīng)量近80萬(wàn)平方米，集中在DBD次核心板塊；甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)約37萬(wàn)平方米，多數(shù)項(xiàng)目延期入市。上海寫字樓全年凈吸納量約44.5萬(wàn)平方米，與2023年基本持平。截至2024年底，全市錄得甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量1717萬(wàn)平方米。
租金
高質(zhì)價(jià)比寫字樓租金不降反增
進(jìn)入2024年，隨著大量新增供應(yīng)，寫字樓租金繼續(xù)承壓，全市平均租金持續(xù)下行，市場(chǎng)普遍以價(jià)換量。而傳統(tǒng)行業(yè)寫字樓的質(zhì)量越來(lái)越難跟上寫字樓同質(zhì)化產(chǎn)品的新增速度。
2024年上海寫字樓平均租金
當(dāng)同質(zhì)化產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)乏力時(shí)，優(yōu)質(zhì)、有特色、性價(jià)比高的寫字樓產(chǎn)品反而可能獲得更多資源。在供大于求的寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)下，越來(lái)越多的企業(yè)看重新興商務(wù)區(qū)的租金優(yōu)勢(shì)。
以光大安石中心為例，該項(xiàng)目發(fā)揮了資管能力優(yōu)勢(shì)，根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)際需求打造了WELLBEING品牌，提升軟硬環(huán)境、優(yōu)化寫字樓資產(chǎn)價(jià)值。光大安石中心所有細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)都圍繞“人”進(jìn)行——PM 2.5過濾系統(tǒng)去除微塵顆粒等污染物，讓室內(nèi)空氣保持清新怡人；每一層都提供直飲水系統(tǒng)而非使用桶裝水，使生活方式更綠色方便；穿孔蜂窩鋁吊頂吸音系統(tǒng)提高了聲音傳播的清晰度和識(shí)別度；燈具采用手術(shù)室級(jí)別的防眩光無(wú)影燈，讓使用者視覺更舒適、更自然……因此，橫向比較同區(qū)域其他寫字樓，光大安石中心的租金還要高一些，卻獲得了康明斯、麥格納、新思科技、中信建投等世界500強(qiáng)和行業(yè)龍頭企業(yè)的青睞。
2024年上半年，上海房地產(chǎn)大宗交易總額達(dá)到459億元，其中辦公物業(yè)繼續(xù)占據(jù)大宗交易的核心地位，交易份額接近總量的37%，涉及金額高達(dá)約347億元，顯示出市場(chǎng)對(duì)上海辦公空間的強(qiáng)勁需求。同時(shí)，上海金融行業(yè)辦公需求堅(jiān)挺，在行業(yè)占比方面，全年保持前三之一。
2024年上海寫字樓市場(chǎng)供需情況
市場(chǎng)交易核心地段高端寫字樓體現(xiàn)穩(wěn)健增值潛力從2024年上半年上海辦公物業(yè)交易的買家構(gòu)成來(lái)看，內(nèi)資力量占據(jù)主導(dǎo)地位，地方國(guó)資密集購(gòu)買上海核心板塊的稀缺寫字樓資產(chǎn)。各類資本力量、實(shí)業(yè)巨頭等紛紛涌現(xiàn)，積極參與市場(chǎng)，其中不乏地方國(guó)資的身影——
新疆維吾爾自治區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（簡(jiǎn)稱“新疆國(guó)資”）將位于上海中心城區(qū)黃金地段的標(biāo)志性寫字樓——華旭國(guó)際大廈納入其資產(chǎn)版圖；
河南國(guó)資從復(fù)星系旗下的上市公司豫園股份手中接手了位于上海普陀區(qū)的星光耀大廈，完成對(duì)該優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的收購(gòu)。
可以預(yù)見，地方國(guó)資購(gòu)入上海優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)的熱潮將持續(xù)，這也是互利共贏的投資布局，對(duì)上海乃至整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將產(chǎn)生積極影響。從資產(chǎn)保值的角度來(lái)說(shuō)，國(guó)資收購(gòu)核心地段的高檔寫字樓，不僅為企業(yè)注入了新的發(fā)展活力和動(dòng)力，更是收納了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
上海核心地段高端寫字樓通常坐落于城市的繁華心臟地帶或成熟的商務(wù)核心區(qū)域，這些位置的地產(chǎn)價(jià)值展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性和穩(wěn)健的增長(zhǎng)潛力。
2024年上海租賃成交統(tǒng)計(jì)
受商業(yè)環(huán)境波動(dòng)加劇、投資方戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等因素影響，2024年上海多個(gè)知名商業(yè)零售體實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。其中，上海著名商業(yè)街——位于淮海路的力寶廣場(chǎng)，以19.17億元的價(jià)格出售。除了力寶廣場(chǎng)，上海西部最大的購(gòu)物中心之一南翔印象城MEGA，旗下開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司出現(xiàn)工商變更，萬(wàn)科通過出售這一項(xiàng)目主要股權(quán)，來(lái)貫徹通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”的既定策略；上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)也于2024年完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓，領(lǐng)展成為該項(xiàng)目新主人，萬(wàn)科完全退出。
上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，行業(yè)格局相對(duì)穩(wěn)定，各家房企旗下的商業(yè)板塊有望持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。辦公樓市場(chǎng)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)疲弱、租賃需求低迷時(shí)，投資者謹(jǐn)慎看待資產(chǎn)價(jià)格和入場(chǎng)時(shí)機(jī)。但長(zhǎng)期來(lái)看，任何人的活動(dòng)都需要物理空間，商業(yè)地產(chǎn)仍是GDP重要貢獻(xiàn)和組成部分，而且高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的寫字樓還有很大的提升空間，在協(xié)同合作、主導(dǎo)開放的經(jīng)濟(jì)策略下，通過前瞻規(guī)劃實(shí)現(xiàn)區(qū)域與產(chǎn)業(yè)共贏的例子比比皆是，寫字樓市場(chǎng)在各個(gè)賽道都蘊(yùn)藏機(jī)遇。
9月底盛大開業(yè)的上?！ずＩ鲜澜?，緊鄰上海吳淞口國(guó)際郵輪港，總建筑面積達(dá)到24萬(wàn)平方米（一線江景甲級(jí)寫字樓占3.8萬(wàn)平方米）。該項(xiàng)目參照全球著名的郵輪母港，均以港區(qū)為中心在周邊布局完善的商業(yè)配套設(shè)施，為國(guó)內(nèi)外旅客、船員提供豐富的吃喝玩樂及住宿選擇，積極盤活上海的寫字樓市場(chǎng)。
寶山區(qū)南大智慧城通過TOD的規(guī)劃，住區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)與兩處地鐵站緊密連接，讓城市各處便捷可達(dá)。背后長(zhǎng)期的醞釀和規(guī)劃也浮出水面——南大的總體規(guī)劃，邀請(qǐng)了美國(guó)曼哈頓城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的公司編制，對(duì)標(biāo)世界一流城市中心的格局，又貼著上海的本土性而來(lái)。結(jié)合寶山區(qū)“南總部—北制造”的產(chǎn)業(yè)空間布局，南大積極推動(dòng)空間載體南北聯(lián)動(dòng)，與周邊園區(qū)能夠呼應(yīng)，讓總部與產(chǎn)業(yè)上下游便利互動(dòng)，形成寶山產(chǎn)業(yè)發(fā)展的獨(dú)到優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域與產(chǎn)業(yè)共贏。
供需寫字樓功能迭代三模式進(jìn)入2025年，存量寫字樓去化將是橫亙?cè)谑袌?chǎng)的首要問題。伴隨經(jīng)濟(jì)快速變遷與城市化進(jìn)程不斷深化，全球正在經(jīng)歷商辦樓宇的功能迭代，并呈現(xiàn)出了三種不同轉(zhuǎn)型模式。
商辦功能本身進(jìn)行升級(jí)
例如將辦公室改造為實(shí)驗(yàn)室。通過空間重新布局、設(shè)施設(shè)備升級(jí)、建筑規(guī)范更改等，以滿足城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求。
將寫字樓改造為住宅項(xiàng)目
在解決商辦樓宇空置率上升問題的同時(shí)，緩解住房短缺現(xiàn)狀。目前在紐約、洛杉磯、新加坡等多個(gè)城市已涌現(xiàn)出大量成功案例。我國(guó)目前也已出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。未來(lái)，隨著制度建設(shè)和技術(shù)體系的進(jìn)一步成熟，商辦樓宇改住宅或?qū)⒊蔀槌鞘懈潞涂沙掷m(xù)發(fā)展的重要途徑。這不僅是對(duì)建筑物理屬性的重新規(guī)劃，也是對(duì)市場(chǎng)需求、政策導(dǎo)向以及社區(qū)功能需求的回應(yīng)。功能轉(zhuǎn)型將提升寫字樓的板塊價(jià)值。上海的寫字樓板塊分布在內(nèi)環(huán)、中環(huán)、中環(huán)以外等各個(gè)區(qū)域，格局上更多元化，在發(fā)展上也存在更多可能性。在存量發(fā)展背景下，寫字樓的更新改造有助于應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)、提升樓宇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
展望2024年，上海寫字樓市場(chǎng)空置率持續(xù)走高，去化放緩，租金下行，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2025年，上海將有20個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目（共計(jì)約170萬(wàn)平方米新增面積）計(jì)劃入市，去化周期較長(zhǎng)。這對(duì)于租戶是把握搬遷及升級(jí)的絕佳機(jī)會(huì)。同時(shí)，2025年市場(chǎng)將迎來(lái)利好政策，在超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)、擴(kuò)大需求以及寬松貨幣政策等措施下，2025年上海寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)新機(jī)遇。
來(lái)源：CRG高德量行